condominio

Il condominio e la cosa comune

Quando e come richiedere l’apertura di un codice fiscale

Il condominio nasce ove ci sia la condivisione di una o più parti di unità immobiliare in comune tra due o più proprietari.

Si evidenzia pertanto che il condominio esiste con o senza amministratore.

Il principio di cosa comune và ufficializzato andando a  richiedere e presentando presso l’agenzia delle entrate più vicina a voi il modulo AA5/6 per l’assegnazione del codice fiscale compilando l’apposito modulo da scaricare dal sito dell’agenzia delle entrate oppure richiedendolo allo sportello.

In tal modo si verrà ad aprire una posizione di soggetto diverso dalla persona fisica: il condominio.

Esso non ha rilevanza ai fini iva ne ha l’obbligo di dichiarazione per inizio attività ma la sua richiesta è obbligatoria.

Attraverso un assemblea di condominio, o semplicemente una riunione si stabilisce di comune accordo di scegliere e di nominare chi tra i condomini intende assumersi l’onere di gestire il condominio e si elegge pertanto come amministratore.

Tale condomino potrà essere revocato in qualsiasi momento, ma bisogna comunicare la variazione all’agenzia delle entrate sempre con il modulo AA 5/6.

Attenzione ciò non significa che dobbiate assumere un amministratore, in realtà non c’è obbligo in tal senso se il condominio è piccolo, la nomina di un amministratore diventa obbligatoria solo se si superano gli otto condomini (non le otto unità immobiliari). In realtà gestire un condominio senza amministratore (anche ebook) è molto semplice: la legge impone solo la diligenza del buon padre di famiglia.

Come fare l’amministratore di condominio?

Per fare l’amministratore di condominio ci sono due strade:

1) allo stato attuale (quindi dal 2013 – 2014 in poi) è necessario frequentare un corso di formazione iniziale e successivamente procedere alla formazione periodica (annuale);

2) chi invece aveva già in essere l’attività prima dell’entrata in vigore della legge 220/2012 per poter continuare deve avere esercitato per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti l’entrata in vigore delle nuove disposizioni di legge: ferme restando alcune disposizioni valide per tutti e che sono:  avere il libero godimento dei diritti civili, non aver avuto condanne per delitti contro la Pubblica Amministrazione, giustizia, fede,delitti non colposi, non essere stati sottoposti a misure di prevenzione (poi divenute definitive) fatti salvi i riabilitati, non essere stati interdetti o inabilitati, essere annotati nei protesti cambiari, avere conseguito diploma di scuola superiore, avere svolto corso di formazione iniziale con aggiornamenti annuali in materia di amministrazione condominiale. Chi rientra nel punto 2) può non avere gli ultimi due requisiti ma deve comunque fare la formazione periodica.

Poi ovviamente chi decide di fare una scelta di questo tipo deve affiancarsi a professionisti nel campo tecnico ed immobiliare ad esempio per far realizzare le tabelle millesimali necessarie a calcolare le ripartizioni delle spese sostenute per il condominio come ad esempio le manutenzioni ordinarie dello stabile e/o le pulizie.

Per quanto concerne l’acqua ed il riscaldamento centralizzato il modo migliore per calcolare gli esatti consumi non è con i millesimi, ma con l’utilizzo di contatori individuali siti nelle singole unità immobiliari.

Molti di coloro che si apprestano ad esercitare questa professione si chiedono come fare ad acquisire condomini da amministrare: esistono varie strade, la prima molto interessante è quella di chiedere collaborazioni a degli studi tecnici e/o delle agenzie immobiliari, i quali con il loro lavoro si trovano ad avere contatti con vari condomini, molti dei quali sono insoddisfatti, vogliono cambiare e  sono alla ricerca di un nuovo amministratore, l’agenzia potrebbe suggerire il nominativo dell’amministratore con il quale collabora; altra strada è appoggiarsi ad una delle associazioni di categoria come ad esempio A.N.AMM.I. o ANACI le quali aiutano i loro associati non solo dal punto di vista tecnico ma anche organizzativo; non dimentichiamo poi il potere della pubblicità, sia nei giornali gratuiti di annunci immobiliari e di lavoro e sia con il passa parola, il modo migliore per farsi conoscere nel settore.

Le associazioni oltre a dare la possibilità di avere assistenza tecnico / organizzativa daranno anche la possibilità a coloro che aderiscono di sapere come e quanto guadagna un amministratore dando delle tabelle con relative tariffe di mercato per tutti i servizi che l’amministratore può erogare.

E’ importante sapere che in ausilio ai tecnici del tribunale,  per giudicare le cause inerenti materia condominiale alcuni amministratori chiedono l’iscrizione all’albo giudiziario preposto dal tribunale della propria provincia (es. Bari).

Voglio esonerare il mio amministratore di condominio: come devo fare?

La strada più semplice per eliminare il problema è quella dell’assemblea: per sfiduciare l’amministratore occorre (sia in prima che in seconda convocazione) che la maggioranza degli intervenuti pari ad almeno la metà del valore dell’edificio procedano ad effettuare la revoca, con regolare votazione e verbale. La revoca può essere deliberata dall’assemblea in qualsiasi momento, non necessariamente a fine mandato. La stessa assemblea che si riunisce per la revoca può con le stesse maggioranze provvedere ad eleggere un nuovo amministratore.

Ci sono molteplici motivi per i quali i condomini possono voler cambiare amministratore: il più frequente è la difficoltà a controllare le spese che vengono inserite nel bilancio condominiale, sia esso preventivo che consuntivo.

Purtroppo la poca trasparenza o la difficoltà nel leggere i dati riportati in bilancio, uniti alla poca disponibilità degli amministratori nello spiegare tali informazioni crea in certi casi la volontà di denunciare all’assemblea o addirittura alle autorità un amministratore che sembra poco onesto e per questo si ha voglia di cambiare.

Esistono come elencati negli articoli 1129, 1130 e 1131 della legge n. 220/2012 dei particolari obblighi e attribuzioni in mancanza dei quali, l’amministratore può essere revocato dall’assemblea e/o dall’autorità giudiziaria in caso di gravi irregolarità.

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