È arrivato il momento di vendere casa, di cedere il proprio immobile nelle mani di qualcun altro. Oppure bisogna acquistare, e quindi capire se il prezzo dell’immobile interessato sia equo e adeguato al mercato. Ma come fare per sapere se è il momento giusto per vendere o acquistare? Come si effettua una perizia immobiliare?
La valutazione della propria casa è il primo passo per poterla vendere. Grazie ad una valutazione è possibile conoscere la posizione di una proprietà nel mercato immobiliare, ed è più facile decidere come e se muoversi all’interno di questo campo insidioso.
A tal proposito vi segnaliamo il servizio valutazione immobiliare online gratuita del sito realadvisor.it, uno strumento semplice ed utile per ottenere una prima indicazione.
Stimare il prezzo corretto di una proprietà è un’operazione difficile perché tiene conto di moltissimi fattori. Ma come si fa la stima del valore di un immobile?
I criteri di valutazione
- Superficie:
Vi è una distinzione che bisogna fare sin da subito. La superficie di una casa viene distinta in superficie calpestabile e superficie commerciale.
La superficie calpestabile è lo spazio che appunto si calpesta, lo spazio in cui ci si muove all’interno della casa espresso in metri quadri.
Quella commerciale tiene conto invece anche degli spazi esterni alla casa, quindi i balconi o le terrazze, i muri perimetrali o i giardini. Una percentuale della grandezza di questi elementi esterni, espressa sempre in metri quadri, viene poi aggiunta allo spazio calpestabile per ottenere il valore finale della superficie commerciale.
- Coefficiente di merito:
Il valore calcolato in base alla superficie non è quello definitivo. Bisogna infatti aggiungere tutti quegli elementi che aggiungono pregio all’immobile o che possono diminuirne il valore.
Condizioni dell’edificio: le condizioni dell’edificio vengono considerate in base al periodo di costruzione della struttura e allo stato in cui essa si trova attualmente. Questo valore può togliere fino al 15% e aggiungere fino al 10%.
Stato di conservazione dell’immobile: questo valore cambia in base alla necessità o meno di ristrutturare casa o se questa è di nuova costruzione. I valori in questo caso possono togliere il 10% o aggiungerne il 10%.
Collocazione dell’immobile all’interno dell’edificio: questo valore si calcola in base al piano in cui si trova la casa e dalla presenza o meno dell’ascensore. Se, ad esempio, la casa si trova a un piano alto senza ascensore si può arrivare a togliere il 30%, e lo stesso vale se si trova nel seminterrato. I piani alti con ascensore possono aggiungere invece il 10%.
Esposizione e luminosità: altri due fattori collegati anche alla posizione dell’immobile all’interno dell’edificio sono l’esposizione e la luminosità. Bisogna quindi considerare se la casa ha esposizione esterna (quindi può acquistare anche valore con affaccio sul panorama) o interna (e quindi togliere una piccola percentuale di valore).
- Posizione:
Un altro elemento importante da considerare è la posizione dell’immobile. Si considera quindi se si trova in una zona ben servita dai mezzi, se vi sono dei negozi vicini o se vi sono delle scuole. Dipende in generale dalla qualità del quartiere.
Stima di una proprietà
La perizia immobiliare tiene conto anche di altri fattori. I metodi per stimare una proprietà sono diversi, ma non sempre applicabili.
Il valore intrinseco di una proprietà è il valore reale e attuale che non tiene però in considerazione le variabili di domanda e offerta. Questo si calcola infatti così: terreno + valore a nuovo – deterioramento = valore intrinseco.
La stima tramite metodo edonico si basa sul prezzo di beni comparabili. Si tratta di un metodo efficace quando si tratta di comparare il prezzo confrontando edifici standard, mentre con edifici più atipici o di lusso il confronto con transazioni simili è più difficile.
L’analisi comparativa prevede la comparazione di un immobile con gli immobili simili attualmente sul mercato e si tratta di un metodo manuale effettuato da chi conosce bene il mercato di riferimento.
Il valore di rendimento si calcola quando il terreno ha una concessione edilizia e quindi il valore del terreno può essere superiore a quello dell’immobile già esistente.
Quotazione per metro quadro
La quotazione al metro quadro è il valore che viene assegnato a un metro quadro dell’immobile. Si tratta di un valore variabile che cambia di città in città, di quartiere in quartiere, di strada in strada.
La quotazione della casa permette di stabilire anche, qualora si volesse mettere in affitto la propria abitazione, quanto sarebbe il prezzo mensile. Se la casa è di 80 metri quadri e la quotazione è di 5 euro al metro quadro, il canone mensile potrebbe essere di 400 euro.
Chiaramente una casa che si trova in una città d’arte o una metropoli varrà di più di una casa in un paesino remoto. Una casa in periferia avrà un valore inferiore di una casa in centro città, così come una casa che si trova in una strada secondaria avrà meno valore di una casa che si trova in una via principale, circondata magari da negozi e da servizi di trasporto.